【民法典微宣讲】小区停车位的使用权该归谁

　　业主老李有两辆汽车，一直没有地方停放，经与物业公司交涉，物业同意一个地下停车场车位20万元、一个公共道路上车位10万元的使用权卖给老李，而老李只想租赁而不愿意购买，但物业不同意出租，原因是求租车位的业主太多，无法满足，小区外的人也来买车位，车位已经所剩无几了。老李被逼得实在没有办法，只得与物业签订了两个车位的使用权转让协议，交齐了30万元。那么，物业公司是否有权转让地下停车场和地面道路上的停车位使用权？双方的协议是否有效？

　　一、占用共有道路停放汽车的车位，归全体业主所有

　　按照《民法典》第二百七十五条：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”物业不得出售、附赠、或者出租等方式约定。因此，老李与物业公司签订公用道路上停车位的买卖协议是无效的，物业公司应当返还老李10万元地面道路停车位购买款，老李将车位返还给全体业主。

　　二、按公建分摊给全体业主的停车位，产权归全体业主所有

　　开发商在销售房屋时已将停车位按公建面积分摊给了全体业主，该停车场的产权应归全体业主所有，物业无权与个别业主签订公建面积上停车位使用权转让协议。

　　因此，如果老李与物业公司签订地下停车位区域已按公建面积分摊，关于地下停车位使用权的转让协议应归为无效，物业公司应当返还老李20万元购买款，老李将地下车位归还给分摊业主。

　　业主购买共有区域或共建分摊面积区域的停车位使用权，应与业主委员会或与业主委员会授权的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定涉及区域停车位的使用权。

　　三、未共建分摊的地下停车位，产权归开发商所有，但应首先满足业主需要

　　《民法典》第二百七十六条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”因此，在小区房屋销售时未按公建面积分摊的地下停车位，产权归开发商所有，开发商有权委托物业公司对业主出售。但车位应当优先满足本小区业主的需要。

　　在机动车日益普及的今天，民法典第二百七十五、二百七十六条对车位、车库权属的规定，清晰明确、符合法理，在公平的原则下尊重了市场发展的客观规律，最大程度平衡了开发商、物业公司、业主各方的利益需求，有利于配套资源和附属设施的优化配置和有效利用，为促进社区和谐关系的建立构筑了一条有温度有界限的法律屏障。